Zbycie nieruchomości jako przesłanka dochodzenia roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

Art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uprawnia poszkodowanego do żądania zapłaty odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w razie jej zbycia po uchwaleniu albo zmianie planu.

Czy z przesłanki zbycia nieruchomości na gruncie roszczenia o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości wykluczono czynności nieodpłatne?

W nauce prawa i orzecznictwie kontrowersje wzbudziło, jak należy rozumieć zbycie nieruchomości, o którym jest mowa w powyższym przepisie. Pierwszy pogląd opiera się na założeniu, że zbycie nieruchomości następuje wskutek czynności odpłatnej, tzn. takiej, w której obie strony otrzymują przysporzenie, czyli jakąś korzyść (np. w umowie sprzedaży sprzedawca uzyskuje cenę, a kupujący prawo majątkowe). Drugie stanowisko dopuszcza uznanie za zbycie nieruchomości w rozumieniu powyższego przepisu także czynności nieodpłatnych, czyli takich, w których przysporzenie może pojawić się tylko po jednej stronie czynności prawnej (np. w umowie darowizny tylko obdarowany uzyskuje korzyść, darczyńca przenosi bowiem na obdarowanego prawo do rzeczy bez żądania zapłaty ceny, za darmo).

W orzecznictwie przeważa stanowisko wykluczające wszelkie czynności nieodpłatne z zakresu przesłanki roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.

W rezultacie, jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty przeniesie swoje prawo do nieruchomości dokonując nieodpłatnej czynności prawnej, straci uprawnienie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienie nieruchomości, a w jego miejsce nie nabędzie uprawnienia z tytułu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości. Nieodpłatna czynność prawna zbycia nieruchomości może doprowadzić zatem do utraty wszystkich roszczeń, które uzyskał poszkodowany w wyniku uchwalenia albo zmiany miejscowego planu.

Jakich umów nie zawierać, żeby nie stracić roszczeń o naprawienie szkody planistycznej?

Nieodpłatną czynnością prawną może być, w szczególności: umowa darowizny oraz umowa nieodpłatnego przekazania nieruchomości. Zawarcie umów tego rodzaju spowoduje utratę roszczeń z art. 36 ust. 1 ww. ustawy. Jednocześnie, właściciel albo użytkownik wieczysty nie nabędzie roszczenia z art. 36 ust. 3 ww. ustawy. Zawarcie umowy nieodpłatnej zbycia nieruchomości może doprowadzić bezpowrotnie do utraty roszczeń o naprawienie szkody planistycznej, pomimo że szkoda nie zostałaby wyrównana.