Zasiedzenie nieruchomości

Instytucja zasiedzenia prawa własności nieruchomości została uregulowana w art. 172 k.c. Przepis ten stanowi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie nieruchomości, polegające na przejściu prawa własności nieruchomości na jej posiadacza samoistnego, następuje z mocy samego prawa z upływem terminów przewidzianych w ustawie. Zasiedzenie nieruchomości jest rodzajem nabycia pierwotnego. Uważa się więc, że ten, kto nabywa prawo własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, jest jej pierwotnym właścicielem. Innymi słowy, nie jest to nabycie prawa od innego podmiotu i nie działa reguła nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet, stosowana tylko w odniesieniu do nabycia pochodnego prawa podmiotowego.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

• posiadanie samoistne

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością tak jak właściciel. Posiadanie zawiera w sobie element woli (animus possidendi) i element władztwa faktycznego (corpus possessionis).

Posiadanie rzeczy tak jak właściciel oznacza, że posiadacz wykonuje faktycznie uprawnienia, które wyczerpują treść prawa własności, w szczególności korzysta z niej z wyłączeniem innych, uznaje siebie za upoważnionego do pobierania pożytków i dochodów oraz do rozporządzania nią.

• upływ czasu

Terminy nabycia prawa własności są różne w zależności od tego, czy posiadacz samoistny włada nieruchomością w dobrej, czy złej wierze. Władanie w dobrej wierze polega na przekonaniu, że posiadaczowi przysługuje tytuł prawny do nieruchomości. W złej wierze będzie natomiast posiadacz samoistny, który wie, że nie służy mu tytuł prawny do nieruchomości albo z łatwością mógłby się o tym dowiedzieć.

Posiadacz w dobrej wierze nabywa prawo do nieruchomości z upływem lat 20, natomiast w złej wierze – z upływem lat 30.

Bieg terminu zasiedzenia może być przerwany przez działanie właściciela, który chce odzyskać władztwo faktyczne nad nieruchomością. Bieg terminu zasiedzenia uznaje się za przerwany przed podjęcie czynności, która zmierza do odzyskania posiadania rzeczy przez podmiot mający do niej tytuł prawny, np. przez skierowanie wezwania do wydania rzeczy, wytoczenie powództwa windykacyjnego, podjęcie określonych czynności faktycznych prowadzących do odzyskania władztwa faktycznego, zapłatę podatku od nieruchomości, itp.

Doliczenie czasu posiadania poprzednika

W niektórych przypadkach podczas obliczania biegu terminu zasiedzenia uwzględnia się czas posiadania poprzednika. Regulację w tym zakresie wprowadza art. 176 k.c., który stanowi, co następuje:

• 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
• 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.