Umowa zamiany jako sposób naprawienia szkody planistycznej

Ustawodawca przewidział w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym trzy rodzaje roszczeń, które służą naprawieniu szkody planistycznej. Oprócz roszczeń uregulowano także w art. 36 ust. 2 powyższej ustawy szczególną instytucję mającą na celu wyrównanie szkody planistycznej. Na podstawie powyższego przepisu gmina może bowiem zaoferować właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Konieczna zgoda gminy

Istotne jest, że ten sposób naprawienia szkody planistycznej wymaga zgody gminy. Przeciwnie sytuacja wygląda w przypadku realizacji roszczeń o naprawienie szkody planistycznej. Realizacja roszczeń z art. 36 ust. 1 i 3 powyższej ustawy nie wymaga zgody gminy. Zawarcie umowy zamiany odbywa się natomiast przez złożenie dwóch zgodnych oświadczeń woli przez obie jej strony, tzn. gminę nabywającą od osoby poszkodowanej nieruchomość, na której ujawniła się szkoda planistyczna, oraz przez poszkodowanego zbywającego tę nieruchomość na rzecz gminy. Skutkiem zawarcia umowy zamiany jest przejście prawa własności nieruchomości, na której ujawniły się negatywne skutki uchwalenia miejscowego planu, z poszkodowanego na gminę oraz przeniesienie z gminy na poszkodowanego prawa własności innej nieruchomości spośród zasobów gminy.

Wybór nieruchomości zamiennej odbywa się we współdziałaniu obu stron, podobnie jak w ogóle realizacja tej instytucji. Gmina nie może wymusić na poszkodowanym zaakceptowania wskazanej przez nią, konkretnej nieruchomości, a poszkodowany nie może żądać przeniesienia własności nieruchomości wybranej przez siebie spośród dostępnych w zasobie gminy.

Zasada swobody umów

Ustawodawca nie doprecyzowuje, czy wartość nieruchomości zamiennej powinna odpowiadać wartości nieruchomości, którą poszkodowany zbywa na rzecz gminy sprzed wyrządzenia szkody. Stronom pozostawiono swobodę ustalenia warunków zawarcia umowy zamiany. Umowa zamiany, w wyniku której poszkodowany otrzyma nieruchomość wartą mniej niż jego własna sprzed wyrządzenia szkody będzie ważna (w braku oczywiście innych wad prawnych). Nie oznacza to jednak, że podmiot, który występuje w roli poszkodowanego, musi zgadzać się na przyjęcie nieruchomości wskazanej przez gminę. W braku woli stron umowa zamiany nie dochodzi do skutku, a poszkodowanemu pozostaje droga sądowa.