Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 k.c.

• 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
• 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Cel zawarcia umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną zawiera się w tym celu, żeby ustalić warunki dokonania danej czynności prawnej w przyszłości. Konstrukcja ta opiera się na rozdzieleniu skutku zobowiązującego czynności prawnej od skutku rozporządzającego. Najpierw strony zawierają umowę przedwstępną, w ramach której jedna lub obie zobowiązują się do dokonania określonej czynności prawnej w przyszłości. Następnie strony zawierają umowę przyrzeczoną, do której zobowiązały się w umowie przedwstępnej.

Umowa przedwstępna wywołuje tylko skutek zobowiązujący do zawarcia następnej umowy. Umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną.

Umowa przyrzeczona (definitywna) wywołuje zaś skutek czysto rozporządzający, to znaczy, że jej skutkiem jest przeniesienie składnika z masy majątkowej jednej strony do masy majątkowej drugiej strony.

Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy strony nie chcą jeszcze lub nie mogą zawrzeć umowy wywierającej skutek rozporządzający.

W orzecznictwie dopuszcza się możliwość zawarcia umowy przedwstępnej, która zobowiązuje do zawarcia drugiej umowy przedwstępnej (tak SN w wyroku z dnia 28 października 2010 r., II CSK 219/10, OSNC 2011, nr 6, poz. 73).

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Oznaczenie przez strony terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli wykonania obowiązku wynikającego z umowy przedwstępnej) nie jest elementem, od którego zależy ważność umowy przedwstępnej. Strony umowy przedwstępnej mogą więc, chociaż nie muszą, określić w umowie przedwstępnej termin, do którego powinna być zawarta umowa przyrzeczona.

Termin może być ustalony przez wskazanie konkretnej daty zawarcia umowy lub przedziału czasowego, ale także – konkretnego zdarzenia, które powinno nastąpić w przyszłości.

Podkreślenia wymaga, że z nadejściem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wiąże się nie tyle wygaśnięcie zobowiązania do jej zawarcia, ile tylko wymagalność roszczenia o jej zawarcie. Oznacza to, że po bezskutecznym upływie terminu, który został wyznaczony do zawarcia umowy przyrzeczonej, zobowiązanie do jej zawarcia wciąż istnieje i może być realizowane z wykorzystaniem przymusu państwowego na drodze sądowej.

W braku wskazania w umowie przedwstępnej terminu, w jakim powinna być zawarta umowa przyrzeczona, termin ten wyznacza ta strona, która jest uprawniona do tego, aby żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do tego, aby domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, a każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła drugiej stronie stosowne oświadczenie. Nie chodzi zatem o termin wcześniej przypadający, ale o termin wcześniej dookreślony przez stronę.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Zasadę tę stosuje się też w sytuacji, gdy zawarcie umowy przyrzeczonej wymaga formy szczególnej. Warto jednak zawierać umowę przedwstępną w formie, która jest wymagana do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to istotne z punktu widzenia środków prawnych, które przysługują w razie niewykonania umowy przedwstępnej.