Roszczenia z umowy przedwstępnej

Zakres ochrony przysługującej w razie niewykonania umowy przedwstępnej zależy od formy, w jakiej została ona zawarta.

Ustawodawca przewiduje dwa rodzaje sankcji na wypadek niewykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej: słabszą i mocniejszą.

Skutek słabszy

Jeśli umowa przedwstępna nie spełnia wymogów ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, druga strona może żądać od zobowiązanej do zawarcia tej umowy naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (art. 390 § 1 k.c.).

Odszkodowanie jest ograniczone do tzw. ujemnego interesu umownego. Do szkód, które mieszczą się w graniach ujemnego interesu umownego zaliczyć można, np.: koszty przygotowania i zawarcia umowy przedwstępnej, koszty przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej, koszty negocjacji, przejazdów, opłaty notarialne oraz fiskalne (straty rzeczywiste) i utracony zarobek w związku z poświęceniem czasu na negocjacje poprzedzające zawarcie umowy przedwstępnej i późniejsze działania (utracone korzyści).

Dopuszcza się co do zasady możliwość umownej modyfikacji zakresu, w jakim strona zobowiązana do zawarcia umowy przedwstępnej może ponosić odpowiedzialność za niewykonanie tego obowiązku. Przyjmuje się, że zakres tej odpowiedzialności może być ograniczony lub rozszerzony. Jeśli chodzi jednak o rozszerzenie zakresu szkód podlegających naprawieniu w związku z niewykonaniem umowy przedwstępnej, są w nauce prawa zgłaszane pewne zastrzeżenia dotyczące możliwości kwestionowania tych postanowień w relacjach z konsumentem jako niedozwolonych. Należy zatem zachować ostrożność w odniesieniu do wprowadzenia umownych modyfikacji w tym zakresie.

Skutek mocniejszy

Jeśli umowa przedwstępna czyni zadość warunkom ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, uprawnionemu do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej – oprócz roszczenia o odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umownego – przysługuje także roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Do uprawnionego należy wybór dochodzonego roszczenia. Mogą być one zgłoszone w pozwie w sposób alternatywny. Powództwo o wykonanie umowy ma charakter powództwa o ukształtowanie stosunku prawnego. Wyrok uwzględniający powództwo o wykonanie umowy, a ściślej – żądanie o zobowiązanie drugiej strony do złożenia oświadczenia woli określonej treści, na podstawie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. zastępuje brakujące oświadczenie woli.

W orzecznictwie przyjęto wykładnię, która nie do końca znajduje podstawę w treści przepisów, że wyrok uwzględniający roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zastępuje umowę stron (zob. uchwała SN w składzie 7 sędziów z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66, OSN 1968, nr 12, poz. 199). Oznacza to, że uprawniony występujący w roli powoda nie musi składać w formie aktu notarialnego własnego oświadczenia woli. W praktyce spotyka się jednak różnego rodzaju rozwiązania tej sytuacji.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej wynosi rok od dnia, w którym umowa powinna być zawarta. Jeżeli sąd oddali roszczenie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku, od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Przykładowo, jeśli strony uzgodniły, że umowa miała być zawarta najpóźniej 31 maja 2014 r., roszczenia z art. 390 k.c. przedawnią się 31 maja 2015 r. Nie następuje przewidziane w przepisach ogólnych przedłużenie terminu przedawnienia do końca roku, ponieważ termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. Jeśli powód dążyłby do tego, aby w pierwszym powództwie domagać się roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej bez zgłoszenia roszczeń odszkodowawczych, a sąd by je oddalił, wówczas termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych rozpoczyna bieg w dniu, w którym orzeczenie oddalające powództwo stało się prawomocne. Uprawniony może w terminie roku od uprawomocnienia się wyroku oddalającego powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej wytoczyć kolejne powództwo o naprawienie szkody.