Roszczenia o naprawienie szkody planistycznej

Jakie roszczenia można realizować w przypadku szkody planistycznej?

W razie wyrządzenia szkody planistycznej można zgłaszać roszczenia opisane w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ww. ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 37¹ prawo do żądania od Polskiej Agencji Żeglugi Powietrznej odszkodowania lub żądania wykupienia nieruchomości ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Według zaś art. 36 ust. 3 ww. ustawy jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

W ustawie przewidziano zatem trzy różne roszczenia mające na celu naprawienie szkody planistycznej.

Roszczenia te zmierzają do naprawienia wyłącznie szkody majątkowej. Nie służą one do wyrównania szkody niemajątkowej, czyli krzywdy (określanej niekiedy jako negatywne przeżycia psychiczne) wynikłej z uchwalenia albo zmiany miejscowego planu.

Roszczenia o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienie nieruchomości lub jej części

Ustawodawca przewidział dwa różne roszczenia, które są alternatywne. Oznacza to, że nie można realizować obydwu roszczeń, trzeba wybrać spośród jednego z nich. Zrealizowanie jednego z tych roszczeń powoduje wygaśnięcie zobowiązania do naprawienia szkody planistycznej.

Roszczenia te powstają, jeśli:

• uchwalono albo zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone,
• zachodzi związek przyczynowy między uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu a ograniczeniem lub uniemożliwieniem korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo zgodnie z jej przeznaczeniem.

Uprawnionym do dochodzenia powyższego roszczenia jest właściciel nieruchomości, której dotykają te ograniczenia, współwłaściciele lub użytkownik wieczysty.

Podmiotem odpowiedzialnym jest gmina. Wyjątkowo podmiotem odpowiedzialnym jest władający terenem zamkniętym, jeśli uchwalenie miejscowego planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa.

W ramach roszczenia o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę można domagać się naprawienia uszczerbków majątkowych, które są następstwem zmiany albo uchwalenia miejscowego planu.

W ramach roszczenia o wykupienie nieruchomości można żądać nabycia przez podmiot odpowiedzialny prawa, które zostało uszczuplone, czyli prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego za odpowiednią cenę.

Roszczenie o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

Roszczenie o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przysługuje w przypadku zbycia nieruchomości po uchwaleniu albo zmianie miejscowego planu. Może być ono dochodzone tylko wtedy, gdy poszkodowany nie skorzystał wcześniej z roszczeń opisanych powyżej, tj. przewidzianych w art. 36 ust. 1 ww. ustawy, jak też z możliwości zawarcia umowy zamiany nieruchomości z gminą przewidzianej w art. 36 ust. 2 ww. ustawy.

Przesłankami tego roszczenia są:

• uchwalono albo zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• obniżenie wartości nieruchomości,
• związek przyczynowy między uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a obniżeniem wartości nieruchomości,
• zbycie nieruchomości,
• nieskorzystanie z praw, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 2 ww. ustawy.

Podmiotem odpowiedzialnym z tytułu roszczenia o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości jest zawsze gmina.