Rękojmia przy sprzedaży

Ustawodawca wprowadził szczególny, ustawowy reżim odpowiedzialności z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania sprzedawcy do wydania kupującemu rzeczy zgodnej z umową. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi została zaostrzona w porównaniu z regułami odpowiedzialności kontraktowej (czyli za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania) na zasadach ogólnych.

Modyfikacja regulacji ustawowej

Strony mogą modyfikować reguły kodeksowe odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. W art. 558 k.c. umożliwia się rozszerzenie, ograniczenie lub wyłączenie tej odpowiedzialności w umowie. Wyłączenie i ograniczenie zakresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi w stosunku do konsumenta jest jednak dopuszczalne tylko wtedy, gdy znajduje umocowanie w przepisie szczególnym. Ustawodawca nie warunkuje natomiast rozszerzenia odpowiedzialności z rękojmi w stosunkach z konsumentem od obowiązywania przepisu szczególnego. Rozszerzenie odpowiedzialności jest więc możliwe w każdym przypadku.

W odniesieniu zaś do każdej umowy sprzedaży niezależnie od tego, czy została ona zawarta z konsumentem, wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Uprawnienia kupującego

Kupującemu przysługują następujące uprawnienia:

• wymiana rzeczy na wolną od wad
• usunięcie wady

Uprawnienie do żądania wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady może być realizowane w każdym przypadku, gdy rzecz ma wadę. Sprzedawca jest zobowiązany wymienić rzecz na wolną od wad albo usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Sprzedawca może odmówić realizacji tych roszczeń, jeśli:

– doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo

– w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów,

– a jeśli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.

Przy okazji realizacji tych uprawnień kupujący może żądać dodatkowo demontażu oraz ponownego zamontowania rzeczy po wymianie na wolą od wad lub usunięciu wady. W przypadku niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący jest upoważniony do dokonania tych czynności na koszt i niebezpieczeństwo sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej.

• obniżenie ceny
• odstąpienie od umowy

Kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy, jeżeli rzecz ma wadę. Sprzedawca może kwestionować skuteczność oświadczenia, jeśli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie, chyba że rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Ustawodawca przyznaje więc co do zasady pierwszeństwo realizacji uprawnienia kupującego do domagania się wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.

Odstąpienie od umowy jest ponadto ograniczone dodatkową przesłanką. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Obowiązki kupującego

• dostarczenie rzeczy do miejsca oznaczonego albo do miejsca, w którym rzecz została wydana kupującemu

Kupujący, który wykonuje uprawnienia z tytułu rękojmi, jest obowiązany na koszt sprzedawcy dostarczyć rzecz wadliwą do miejsca oznaczonego w umowie sprzedaży, a gdy takiego miejsca nie określono w umowie – do miejsca, w którym rzecz została wydana kupującemu.

Jeżeli ze względu na rodzaj rzeczy lub sposób jej zamontowania dostarczenie rzeczy przez kupującego byłoby nadmiernie utrudnione, kupujący obowiązany jest udostępnić rzecz sprzedawcy w miejscu, w którym rzecz się znajduje.

Przepisy § 1 i 2 stosuje się do zwrotu rzeczy w razie odstąpienia od umowy oraz wymiany rzeczy na wolną od wad.

• w przypadku kupującego będącego przedsiębiorcą dodatkowo ciąży na nim obowiązek zbadania rzeczy oraz obowiązek zawiadomienia sprzedawcy o wadzie niezwłocznie po jej stwierdzeniu

Przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie. W przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później, przedsiębiorca jest obowiązany do zawiadomienia sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu pod rygorem utraty uprawnień z tytułu rękojmi. Do zachowania powyższego terminu wystarczy tylko wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie.

Domniemanie zasadności żądania kupującego

Na sprzedawcy ciąży obowiązek niezwłocznego ustosunkowania się do zgłoszonego przez kupującego żądania.

Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Terminy realizacji uprawnień z rękojmi

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi przy sprzedaży jest ograniczona w czasie. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Jeśli w powyższych okresach wada się ujawni, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem dwóch lat od wydania rzeczy lub pięciu lat od wydania nieruchomości.

W terminach przedawnienia kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.