Przedawnienie i prekluzja roszczeń o naprawienie szkody planistycznej

Ustawodawca przewidział trzy roszczenia o naprawienie szkody planistycznej, czyli roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę, roszczenie o wykup nieruchomości lub jej części oraz roszczenie o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości. Realizacja każdego z tych roszczeń jest ograniczona w czasie. Po upływie czasu przewidzianego przez ustawodawcę na dochodzenie roszczeń, nie można ich skutecznie realizować. W nauce prawa i orzecznictwie nie ma zgodnego stanowiska co do terminów dochodzenia tych roszczeń.

Termin dochodzenia roszczenia o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo o wykupienie nieruchomości

Roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo o wykupienie nieruchomości lub jej części przedawnia się w terminie sześciu lat od dnia, który następuje po upływie sześciu miesięcy od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W orzecznictwie niekiedy upraszcza się jednak obliczanie terminu przedawnienia tych roszczeń, przyjmując za początek jego biegu datę wejścia w życie miejscowego planu albo nawet datę uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Nie jest to jednak prawidłowe, ponieważ na rzecz gminy został zastrzeżony termin sześciu miesięcy od dnia wezwania jej przez poszkodowanego na wykonanie świadczenia z tytułu odpowiedzialności za szkodę planistyczną. Nawet jeśli wezwanie nie zostało złożone, przyjmujemy na podstawie art. 120 § 1 k.c., że bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie mogłoby stać się wymagalne, gdyby wierzyciel podjął czynności w najwcześniej możliwym terminie. Wezwanie do spełnienia świadczenia można złożyć już w dniu wejścia w życie miejscowego planu. Od tego czasu należy liczyć termin sześciu miesięcy na spełnienie świadczenia przez podmiot odpowiedzialny. Świadczenie spełnione przed upływem sześciu miesięcy od daty wezwania byłoby bowiem spełnione w terminie. Ze względu na rozbieżności w wykładni ujawniające się w orzecznictwie zaleca się jednak przyjmowanie najmniej korzystnej dla uprawnionego wykładni w praktyce, aby uniknąć ryzyka oddalenia powództwa z powodu podniesienia przez zobowiązanego zarzutu przedawnienia roszczenia.

Termin dochodzenia roszczenia o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

Jeszcze większe trudności sprawia w praktyce kwestia terminu realizacji roszczenia o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości. Spór dotyczy m.in. kwestii, czy roszczenie to jest ograniczone terminem przedawnienia, czy też – prekluzji. Na poziomie ustawy przestrzennej znajduje się tylko regulacja w art. 37 ust. 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Duża część przedstawicieli nauki prawa i orzecznictwa uznaje, że roszczenie to ograniczone jest terminem prekluzyjnym wynoszącym pięć lat od dnia, w którym miejscowy plan albo jego zmiana stały się obowiązujące. Według innego stanowiska termin pięciu lat od dnia, w którym miejscowy planu albo jego zmiana stały się obowiązujące, został tylko zastrzeżony dla złożenia wniosku o spełnienie świadczenia, czyli wezwania do wykonania. Według zwolenników tego poglądu, jeśli wezwanie zostało skierowane do podmiotu odpowiedzialnego w terminie pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan stał się obowiązujący, po upływie sześciu miesięcy od dnia wystosowania wezwania rozpoczyna bieg sześcioletni termin przedawnienia roszczenia. Podobnie jak wyżej, zaleca się jednak przyjmowanie najmniej korzystnego stanowiska, aby uniknąć utraty roszczenia. W odniesieniu do roszczenia o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w praktyce warto zatem przyjąć, że pierwsze stanowisko jest słuszne.