Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Właściciel nieruchomości jest uprawniony do decydowania o tym, kto może korzystać z jego nieruchomości. Prawo do korzystania z nieruchomości może wynikać z prawa własności lub innego prawa rzeczowego albo prawa obligacyjnego, np. najmu lub dzierżawy. W pierwszej kolejności uprawnionym do korzystania z nieruchomości jest jej właściciel. Za zgodą właściciela z nieruchomości mogą korzystać też inne osoby. Korzystający z nieruchomości powinni dysponować jakimś tytułem prawnym do niej, wynikającym z umowy zawartej z właścicielem. Jeśli osoba faktycznie korzystająca z nieruchomości nie zawarła z właścicielem odpowiedniej umowy, posiada ją bez tytułu prawnego. Jeśli korzysta ona z nieruchomości tak jakby była właścicielem, uznawana jest za posiadacza samoistnego. Osoba, która posiada nieruchomość, korzystając z niej tak jakby była najemcą, dzierżawcą, użytkownikiem, zastawnikiem lub mającym inne prawo do nieruchomości, z jakim łączy się władztwo nad rzeczą, uznawana jest zaś za posiadacza zależnego. Do sytuacji prawnej posiadacza zależnego stosuje się w braku odmiennej regulacji przepisy dotyczące posiadacza samoistnego.

Korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego nazywa się niekiedy bezumownym korzystaniem z nieruchomości.

Jakie są obowiązki posiadacza samoistnego i zależnego w razie bezumownego korzystania z nieruchomości?

Obowiązki te wynikają wprost z przepisów ustawy, a ich zakres zależy od złej lub dobrej wiary posiadacza, czyli tego, czy on wiedział lub przy dołożeniu należytej staranności mógł się dowiedzieć, że nie ma tytułu prawnego do nieruchomości. Ustawa wprowadza domniemanie dobrej wiary w art. 7 k.c. Zgodnie z tym przepisem jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Domniemanie może być jednak obalone przez przedstawienie dowodu wykazującego okoliczność przeciwną do domniemanej. Ciężar dowodu spoczywa na tym podmiocie, który twierdzi, że posiadacz samoistny lub zależny znajdował się w złej wierze. Na tle sporów co do bezumownego korzystania z rzeczy ciężar dowodu spoczywa zatem na właścicielu.

Samoistny posiadacz w dobrej wierze

Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1 k.c.).

Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył ( art. 224 § 2 k.c.).

Samoistny posiadacz w złej wierze

Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (art. 225 k.c.).